上海的人均可支配收入、社會消費(fèi)品零售和進(jìn)出口等宏觀指標(biāo)均位列全國第一，并推動其源于進(jìn)口食品、餐飲消費(fèi)、商超零售的冷庫需求持續(xù)增長。截至2022年底，上海高標(biāo)冷庫存量達(dá)到104萬平方米，是全國首個邁入百萬級體量的城市。

2022年上海高標(biāo)冷庫的平均業(yè)主租金為每天每平方米3.5元，整體出租率為92%。其中，松江、臨港和奉賢的區(qū)域特征和客戶群體較為鮮明，是上海冷庫最為活躍的子市場。

冷庫需求因區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集聚呈現(xiàn)較明顯的區(qū)域性差異，并對客群定位、產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)生重大影響。本報告通過對上海高標(biāo)冷庫的資源分布和重點(diǎn)子市場的供需分析，對投資者在松江、臨港和奉賢等熱門區(qū)域以及寶山、嘉定等潛力子市場的冷庫投資策略提出針對性的建議。

上海高標(biāo)冷庫供給及需求

上海高標(biāo)冷庫存量突破百萬規(guī)模

根據(jù)CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年底上海高標(biāo)冷庫總存量為104萬平方米[1]，成為全國首個高標(biāo)冷庫總存量邁入百萬級體量的城市。

[1]高標(biāo)冷庫總存量主要包含按照國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和建造的專業(yè)冷庫、以及高標(biāo)干倉或優(yōu)質(zhì)廠房參照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)改造的冷庫，即A類和B類冷庫，不包含C類低標(biāo)冷庫。具體分類標(biāo)準(zhǔn)，參照《冷庫投資與選址策略》

注釋：*冷庫業(yè)主租金，是由冷庫業(yè)主向租戶收取的租金，按照租賃面積計費(fèi)；本報告中租金均為面價，包含電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及增值稅，不含免租期；**冷庫出租率，按照租戶與業(yè)主在租賃協(xié)議中約定的租賃面積進(jìn)行統(tǒng)計，非冷庫操作中的實際使用率

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

2020年以來在新冠疫情推動下上海冷庫需求躍升。而A類專業(yè)冷庫的市場存量不足以及時滿足來自生鮮、預(yù)制菜、醫(yī)藥等租戶快速增長的需求，部分運(yùn)營商通過干倉改造冷庫（B類冷庫）來承接租戶需求。在冷庫結(jié)構(gòu)中，A類專業(yè)冷庫占比45%，B類干倉改冷庫占比為55%。

上海高標(biāo)冷庫主要的功能定位是城配倉和港口倉，這與上海的城市能級、消費(fèi)水平以及外貿(mào)進(jìn)出口特征相匹配。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

物流地產(chǎn)商是上海冷庫市場的重要參與者

上海冷庫市場的發(fā)展?jié)摿Γ吮姸辔锪鞯禺a(chǎn)商將冷庫投資作為優(yōu)化物業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。目前，上海高標(biāo)冷庫市場較為活躍的參與者主要包括三類，分別為基礎(chǔ)設(shè)施提供商、輕資產(chǎn)運(yùn)營商和綜合冷鏈服務(wù)提供商。因其業(yè)務(wù)模式的不同，上述三類冷庫市場參與方在冷庫租賃運(yùn)營鏈條上的主要收入來源也相應(yīng)有所差異，可分為業(yè)主租金和終端客戶租金。

上海高標(biāo)冷庫租金表現(xiàn)

2022年上海高標(biāo)冷庫業(yè)主租金[2]為每天每平方米3.5元，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金[3]達(dá)到每天每平方米4.16元。2017年生鮮電商興起、2020年進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称芳斜O(jiān)管消殺，帶動上海高標(biāo)冷庫租金全面上揚(yáng)。2022年以來隨著部分生鮮電商業(yè)務(wù)調(diào)整、進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称废麣⒄呦戮€以及新增供應(yīng)項目入市等因素，上海高標(biāo)冷庫租金增速放緩。

[2]業(yè)主租金和終端客戶租金均采用報價租金，以租賃面積計費(fèi)，包含電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及增值稅，不含免租期

[3]實際租賃過程中終端客戶租金通常按照托盤、噸位計價，冷庫租金通過對應(yīng)的系數(shù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，折算成按照租賃面積計價

上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價差在每天每平方米0.6-0.8元，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。這個價差在2020年明顯走闊，體現(xiàn)了當(dāng)租賃需求快速擴(kuò)張時冷庫運(yùn)營服務(wù)商擁有更強(qiáng)的定價能力。

注釋*：普通高標(biāo)倉租金報價，含物業(yè)含免租期，不含稅

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高標(biāo)冷庫需求構(gòu)成

CBRE對主要項目租戶的統(tǒng)計分析顯示，上海高標(biāo)冷庫的前三大需求行業(yè)分別為進(jìn)口食品、連鎖餐飲和商超零售。此外，快速消費(fèi)品、生鮮食品加工及乳制品等行業(yè)的冷庫需求亦表現(xiàn)活躍。

冷庫需求持續(xù)增長得益于上海在國內(nèi)領(lǐng)先的消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

• 上海社會消費(fèi)品零售總額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均排名國內(nèi)城市首位，高品質(zhì)食材和消費(fèi)品的冷庫需求龐大；
• 上海是華東乃至全國進(jìn)口食品的樞紐，洋山港、外高橋海港及機(jī)場空港是進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称返闹匾诎叮?/li>
• 上海餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，尤其是對食材品質(zhì)和保鮮要求高的精致餐飲國內(nèi)領(lǐng)先；
• 上海是生鮮連鎖超市在全國布局的必爭之地，門店數(shù)量眾多。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海冷庫租賃成交

2023上半年上海冷庫租賃市場活躍，僅半年時間已錄得超過15萬平方米的成交。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高標(biāo)冷庫重點(diǎn)子市場

松江：冷鏈?zhǔn)称芳庸ず团渌椭行?/span>

松江是上海配送型冷庫聚集的熱門子市場，新增供應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定增長。區(qū)域內(nèi)冷庫主要服務(wù)于食品流通與大宗存儲，部分冷庫配備了食品加工的操作間和生產(chǎn)線，進(jìn)一步拓展了冷庫的服務(wù)內(nèi)容。2022年冷庫租金較上一年度穩(wěn)中有升，距離市區(qū)較近的新橋、佘山等區(qū)域高標(biāo)冷庫的出租率維持在高位狀態(tài)。

未來兩年松江的新交付項目將以A類專業(yè)冷庫為主，這將有效改善松江高標(biāo)冷庫的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步吸引優(yōu)質(zhì)客戶集聚。

CBRE建議投資者結(jié)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)客戶的商品流向和周轉(zhuǎn)要求，基于立足松江、服務(wù)上海、輻射華東的定位，重點(diǎn)布局適用于冷鏈?zhǔn)称妨魍ê图庸て髽I(yè)的具備分撥和配送功能的周轉(zhuǎn)型冷庫。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

臨港新片區(qū)：進(jìn)口食品存儲和中轉(zhuǎn)樞紐

作為我國進(jìn)口食品存儲和中轉(zhuǎn)樞紐，臨港是上海高標(biāo)冷庫最重要的子市場之一，區(qū)域內(nèi)冷庫主要服務(wù)于進(jìn)口食品貿(mào)易。2022年，部分食品企業(yè)為減小疫情對食品供應(yīng)鏈的影響，加大國內(nèi)供應(yīng)商的備貨比例，降低了對進(jìn)口貨物的依賴。因此，2022年臨港冷庫租金較上一年度基本持平，整體出租率有所回落。

未來兩年，臨港將有較大規(guī)模的新增供應(yīng)集中交付。與此同時，隨著疫情封控影響的消除，食品進(jìn)口貿(mào)易回歸常態(tài)化增長將促進(jìn)冷庫需求增長。CBRE認(rèn)為，在經(jīng)歷短期去化壓力后，2025年后臨港區(qū)域冷庫供求關(guān)系將趨于平衡，租金上漲動能將有所增強(qiáng)。

考慮到臨港的進(jìn)出口樞紐區(qū)位，建議投資者在投資時充分考慮進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)的需求特性，優(yōu)先鎖定主力租戶并結(jié)合其商品特征設(shè)計溫區(qū)和專屬功能區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

奉賢（不含臨港）：生鮮電商和商超倉配中心

奉賢是生鮮電商和商超企業(yè)布局物流配送中心的重要子市場，區(qū)域內(nèi)冷庫以城市配送倉為主。奉賢高標(biāo)冷庫的新增供應(yīng)較為平緩，長期以來鮮有大體量項目交付、或多個項目集中入市的情況，區(qū)域內(nèi)高標(biāo)冷庫資源整體較為稀缺。2022年冷庫租金較上一年度保持平穩(wěn)，新交付冷庫去化較為順利，區(qū)域內(nèi)冷庫整體出租率處于穩(wěn)定水平。

奉賢未來新增供應(yīng)主要為2023年下半年一處城配倉將交付運(yùn)營，2024年暫未錄得新增供應(yīng)計劃。

CBRE建議投資者緊密結(jié)合生鮮電商和商超企業(yè)的貨物品類特征及周轉(zhuǎn)要求，重點(diǎn)布局滿足冷鏈?zhǔn)称贩謷涂爝M(jìn)快出功能的城市配送型冷庫。冷庫的功能設(shè)計方面，除常規(guī)的存儲區(qū)之外，可進(jìn)一步增加貨物分揀和訂單組配等作業(yè)區(qū)空間。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高標(biāo)冷庫投資建議

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

案例分析：萬緯物流上海冷庫網(wǎng)絡(luò)的區(qū)域布局與功能定位

萬緯物流于2017年進(jìn)軍冷鏈物流市場，目前已在全國28個城市布局了49個冷鏈園區(qū)，可租賃面積超過206萬平方米，冷庫規(guī)模位居行業(yè)首位。

上海是萬緯物流冷庫投資最多的城市，目前已布局6個冷鏈園區(qū)，其中5個園區(qū)已投入運(yùn)營，形成了城配倉、區(qū)域倉和港口倉的冷庫服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。萬緯物流從區(qū)域市場特征和客戶需求來匹配園區(qū)功能定位，通過庫內(nèi)綜合服務(wù)提升園區(qū)的出租率和收益率。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)萬緯物流公開資料整理，世邦魏理仕，2023年8月

• 冷庫投資：以綠地開發(fā)、存量項目并購以及升級改造快速形成冷庫網(wǎng)絡(luò)布局；
• 園區(qū)運(yùn)營：以冷鏈存儲服務(wù)為基礎(chǔ)，疊加食品加工和增值服務(wù)，提升庫內(nèi)運(yùn)營附加值；
• 招商管理：聚焦肉類、水果、乳制品、連鎖餐飲、商超零售等行業(yè)頭部客戶，以供應(yīng)鏈一體化解決方案增強(qiáng)客戶黏性。

以科技和ESG賦能冷庫投建運(yùn)營，幫助租戶降本增效

在CBRE今年開展的中國物流租戶調(diào)查中，45.5%的受訪租戶希望倉儲物業(yè)增加屋頂光伏玻璃板，而43.3%的租戶希望增設(shè)新能源車充電樁，高居租戶對未來倉庫標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施需求的前兩位。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年8月

將ESG因素納入設(shè)計和運(yùn)營環(huán)節(jié)對冷庫而言尤為重要，原因在于冷庫運(yùn)營成本中的電費(fèi)占比通常在8-15%之間，遠(yuǎn)高于一般干倉的2-5%（未配置大型自動化設(shè)備情況下）。CBRE建議投資者聯(lián)合租戶共同探索分布式光伏系統(tǒng)、冷庫智能溫控系統(tǒng)、以及“削峰平谷”錯峰購電計劃等舉措有效降低冷庫用電能耗，幫助租戶攤薄單位運(yùn)營成本，從而提升其對冷庫租金的承受能力。

由于工人無法長時間在低溫環(huán)境下持續(xù)工作，尤其冷凍庫的溫度低至零下18度，冷庫租戶或運(yùn)營商越來越積極的采用自動化設(shè)備、倉儲管理系統(tǒng)等新技術(shù)，以實現(xiàn)長期的人力成本優(yōu)化和倉庫運(yùn)營效率提升。CBRE建議投資者通過自身投入或協(xié)助租戶進(jìn)行科技投入，幫助租戶降本增效，投資者也能夠獲得更加長期穩(wěn)定的租約。

“CBRE近年來為客戶在冷鏈版塊提供了諸多服務(wù)，其中包括醫(yī)藥、食品等企業(yè)的選址服務(wù)、冷鏈投資項目的定位咨詢服務(wù)以及冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施的投融資服務(wù)等，助力投資人和運(yùn)營企業(yè)的投資布局以及精細(xì)化的運(yùn)營管理。”

“中國人均冷庫面積不足0.2立方米，僅為美國的四分之一。上海作為全國最大的港口，承擔(dān)全國40%的消費(fèi)品進(jìn)口以及20%的肉類及制品進(jìn)口。盡管今年冷庫需求面臨短期波動，但長遠(yuǎn)來看，隨著國民收入不斷增長，上海居民對食品質(zhì)量及餐飲要求不斷提升，將繼續(xù)推升冷庫需求持續(xù)增長。”

總結(jié)

租賃基本面

上海是全國冷庫需求和供應(yīng)最大的城市，食品進(jìn)口、連鎖餐飲及商超零售等產(chǎn)業(yè)均位列全國前茅。

受益于消費(fèi)市場的持續(xù)復(fù)蘇和疫情對國際國內(nèi)物流干擾的消除， 2023上半年上海冷庫租賃成交活躍。高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)的增加將加速未來兩年租戶從低標(biāo)物業(yè)向高標(biāo)物業(yè)搬遷的升級需求，成為推動高標(biāo)冷庫去化的重要動力。

投資建議

重點(diǎn)關(guān)注松江、臨港和奉賢等冷庫需求產(chǎn)業(yè)集聚度高的子市場的綠地開發(fā)和項目收購機(jī)會；針對閔行、嘉定及寶山等高標(biāo)冷庫規(guī)模小且新增供地稀缺的區(qū)域，積極尋找存量項目升級和“干改冷”機(jī)會。

根據(jù)所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征及客戶綜合需求來設(shè)計冷庫的功能和產(chǎn)品，同時將智慧物流和綠色低碳納入冷庫投建運(yùn)營中。

冷庫網(wǎng)絡(luò)規(guī)模較大的業(yè)主，可以考慮增加在信息系統(tǒng)、自動化設(shè)備以及冷庫運(yùn)營團(tuán)隊方面的投資和建設(shè)，拓展多元化的收入，并增強(qiáng)租戶黏性。

免責(zé)聲明

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冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

華鼎冷鏈?zhǔn)且患覍Ｗ⒂跒椴惋嬤B鎖品牌、工廠商貿(mào)客戶提供專業(yè)高效的冷鏈物流服務(wù)企業(yè)，已經(jīng)打造成集冷鏈倉儲、冷鏈零擔(dān)、冷鏈到店、信息化服務(wù)、金融為一體的全國化食品凍品餐飲火鍋食材供應(yīng)鏈冷鏈物流服務(wù)平臺。

標(biāo)簽:

食品安全網(wǎng)

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